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  • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2020-08-05  /  瀏覽:1118 次  /  

自然資源部辦公廳關于印發《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》的函


各省、自治區、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門:

  為進一步做好宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作,部組織編制了《宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答》,現予印發。

  附件:宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作問答

  

自然資源部辦公廳

  2020年7月22日 





附件 

宅基地和集體建設用地使用權確權登記

   

 

  第一部分 工作組織

 

1. 黨中央、國務院對宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作提出過哪些明確要求?

黨中央、國務院高度重視宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。黨的十七屆三中全會明確提出,“搞好農村土地確權、登記、頒證工作”。2010年以來,中央1號文件多次對宅基地、集體建設用地使用權確權登記工作作出部署和要求。2010年提出,“加快農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權等確權登記頒證工作”;2012年要求,“2012年基本完成覆蓋農村集體各類土地的所有權確權登記頒證,推進包括農戶宅基地在內的農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作”;2013年要求,“加快包括農村宅基地在內的農村集體土地所有權和建設用地使用權地籍調查,盡快完成確權登記頒證工作。農村土地確權登記頒證工作經費納入地方財政預算,中央財政予以補助”; 2014年提出,“加快包括農村宅基地在內的農村地籍調查和農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作”;2016年要求,“加快推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證,所需工作經費納入地方財政預算”;2017年強調,“全面加快房地一體的農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作”;2018年提出,“扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證,加快推進宅基地‘三權分置’改革”;2019年要求,“加快推進宅基地使用權確權登記頒證工作,力爭2020年基本完成”;2020年強調,“扎實推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記頒證”。
另外,2019年《中共中央 國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》(中發〔2019〕12號)要求,“加快完成房地一體的宅基地使用權確權登記頒證”;2020年《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》(中發〔2020〕9號)要求,“在國土空間規劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下,建立健全城鄉建設用地供應三年滾動計劃”。


2.當前宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作重點是什么?

《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔202084號)明確要求,以未確權登記的宅基地和集體建設用地為工作重點,按照不動產統一登記要求,加快地籍調查,對符合登記條件的辦理房地一體不動產登記。對于未開展地籍調查的,要盡快開展房地一體地籍調查,完成房地一體不動產登記;已完成宅基地、集體建設用地地籍調查但沒有完成農房調查的,要盡快補充調查農房信息,完成房地一體的不動產登記。


3.在宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作中為什么要堅持不變不換原則?

《不動產登記暫行條例》第三十三條規定,本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效?!恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第一百零五條規定,本實施細則施行前,依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產權利未發生變更、轉移的,不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。堅持不變不換是不動產登記法律制度的要求,是對原有登記成果的尊重和延續,也是保持工作穩定性和連續性的需要。因此,已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書的,遵循不變不換原則,原證書仍合法有效。


4.在宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作中如何落實房地一體登記要求?

《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2014101號)要求,各地要以登記發證為主線,因地制宜,采用符合實際的調查方法,將農房等集體建設用地上的建筑物納入工作范圍,實現統一調查、統一確權登記?!恫粍赢a登記操作規范(試行)》(國土資規〔20166號)規定,房屋等建筑物所有權應當與其所附著的土地一并登記,保持權利主體一致。具體來說,圍繞宅基地和集體建設用地確權登記工作重點,對于未開展地籍調查的,要盡快開展房地一體地籍調查,完成房地一體不動產登記;已完成宅基地、集體建設用地地籍調查但沒有完成農房調查的,要盡快補充調查農房信息,完成房地一體的不動產登記。

對于宅基地已登記、農房沒有登記,權利人有換發不動產權證意愿的,可向登記機構申請辦理房地一體不動產登記。已登記宅基地、集體建設用地(房屋等建筑物、構筑物未登記)發生變更、轉移的,要按照房地一體要求辦理不動產變更、轉移登記,核發統一的不動產權證。


5.辦理宅基地和集體建設用地登記需要繳納哪些費用?

《財政部 國家發展改革委關于不動產登記收費有關政策問題的通知》(財稅〔201679號)規定,單獨申請宅基地使用權登記、申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記,只收取不動產權屬證書工本費,每本10元。申請集體建設用地使用權及建筑物所有權登記的,應當按照相關規定繳納不動產登記費80元(包含第一本證書工本費)。


6.如何充分發揮集體經濟組織、村民委員會或者村民小組等集體土地所有權代表行使主體在宅基地和集體建設用地確權登記中的作用?

《民法典》第二百六十二條規定,對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規定行使所有權:(一)屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權;(二)分別屬于村內兩個以上農民集體所有的,由村內各該集體經濟組織或者村民小組依法代表集體行使所有權;(三)屬于鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權?!洞迕裎瘑T會組織法》規定,村民委員會依照法律規定,管理本村屬于村農民集體所有的土地和其他財產;宅基地的使用方案應當經村民會議討論決定。因此,在遵守法律法規、政策的前提下,堅持農民的事情農民辦,充分發揮集體經濟組織或者村民委員會、村民小組等集體土地所有權代表行使主體和基層群眾自治組織的作用,積極引導農民參與農村不動產確權登記工作,并通過村民自治、基層調解等方式,參與解決權屬指界、登記申請資料收集、權屬糾紛,以及農民集體經濟組織成員資格、分戶條件、宅基地取得時間認定缺少權屬來源材料等疑難問題。


7.基本完成宅基地和集體建設用地確權登記任務的標準是什么?

2020年底前,完成全國農村地籍調查,農村宅基地和集體建設用地登記率達到80%以上,即宅基地、集體建設用地已登記宗地數(原來發土地證的宗地數和不動產統一登記后發不動產權證的宗地數之和,其中原土地證換發不動產權證的宗地不得重復計算)占應登記宗地數的80%以上。2021年底前,完成宅基地和集體建設用地及房屋登記資料清理整合,農村地籍調查和不動產登記數據成果逐級匯交至國家不動產登記信息管理基礎平臺。


 

第二部分  地籍調查

 

8.地籍調查與不動產權籍調查是什么關系?

地籍調查是指通過權屬調查和地籍測繪,查清不動產及自然資源的權屬、位置、界址、面積、用途等權屬狀況和自然狀況。地籍調查包括不動產地籍調查和自然資源地籍調查,不動產地籍調查即不動產權籍調查。


9.是否需要對所有宅基地和集體建設用地開展地籍調查?

本次宅基地和集體建設用地確權登記工作應以未確權登記的宅基地和集體建設用地為地籍調查工作的重點,全面查清宅基地和集體建設用地底數,對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。已完成宗地登記的,原則上不列入本次地籍調查范圍,但應根據原地籍調查成果將宗地界線轉繪至地籍圖上。對于有房地一體不動產登記需求的,原宗地地籍調查成果經核實完善后應當繼續沿用,開展房屋補充調查,形成房地一體的地籍調查成果。


10.對原已完成宅基地或集體建設用地地籍調查但尚未登記的,應如何開展地籍調查?

已完成宅基地和集體建設用地地籍調查但尚未登記,其地上房屋等建(構)筑物尚未開展地籍調查的,已有宗地地籍調查成果應當經核實完善后繼續沿用,補充調查地上房屋等建(構)筑物信息,形成房地一體的地籍調查成果。

已完成宅基地和集體建設用地地籍調查工作但尚未登記,其地上房屋等建(構)筑物已經登記的,應對宅基地和集體建設用地地籍調查成果進行核實完善后,將其地上已登記的房屋等建(構)筑物信息落宗,形成房地一體的不動產地籍調查成果。


11.如何制作農村地籍調查工作底圖?

可選用大比例尺(1:5001:2000)的地形圖、已有地籍圖、第三次全國國土調查、農村土地承包經營權登記等工作中獲取的分辨率優于0.2米的正射影像、傾斜攝影測量成果等作為基礎圖件,疊加地籍區、地籍子區界線和集體土地所有權宗地界線,并標注鄉鎮、村、村民小組及重要地物的名稱,根據需要勾繪或標注相關內容即可形成工作底圖。


12.如何劃分集體土地范圍內的地籍區和地籍子區?

在縣級行政轄區內,以鄉(鎮)、街道界線為基礎,結合明顯線性地物劃分地籍區。在地籍區內,以行政村、居委會或街坊界線為基礎,結合明顯線性地物劃分地籍子區。

地籍區和地籍子區一旦劃定,原則上不隨行政界線的調整而調整,其數量和界線宜保持穩定。確需調整的,應當按照一定程序和規范進行調整。


13.如何有針對性地劃分宅基地和集體建設用地不動產單元、編制不動產單元代碼?

不動產單元是地籍調查的基本單位。在宅基地和集體建設用地地籍調查工作中,不動產單元是指宅基地或集體建設用地及地上房屋(建/構筑物)共同組成的權屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間。

不動產單元代碼是指按一定規則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼,也可稱為不動產單元號。不動產單元代碼應按照《不動產單元設定與代碼編制規則》(GB/T 37346-2019)相關要求編制。

本次工作中,應在工作底圖上,根據收集的已有調查、登記成果,結合地形或影像,在地籍區、地籍子區和集體土地所有權宗地界線內,初步識別并預劃不動產單元,預編不動產單元代碼,權屬調查工作結束后,正式劃定不動產單元,確定不動產單元代碼。已登記的不動產,應建立新舊不動產單元代碼和原地號、房屋編號的對應表。

例如,某宅基地使用權宗地位于某縣級行政轄區(行政區劃代碼為340123)內第3地籍區,第6地籍子區,宗地順序號為13;該宅基地上建設了一幢房屋,則該不動產單元編碼示例如下:

 

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14.宅基地和集體建設用地權屬調查可采取哪些靈活的方式?

在權屬調查工作中,可靈活采取集中收集材料、集中指界、利用國土調查云軟件現場采集錄入信息等方式。對權利人因外出等原因無法參與實地指界的,可采取委托代理指界、先承諾,后補簽、網絡視頻確認等方式開展指界工作。


15.是否必須開展實地指界?可采取哪些便利方式?

不一定。對界址清楚、已經登記過的宅基地和集體建設用地使用權的宗地,辦理房地一體登記的,經核實界址未發生變化的,應沿用原宗地地籍調查成果,無需開展實地指界工作。對宅基地和集體建設用地審批時有精確界址點坐標的,無需開展實地指界工作。辦理首次登記時,土地權屬來源材料中界址不明確、實地界址有變化或者無法提供土地權屬來源材料的,應當開展實地指界。


16.是否一定要繪制宗地草圖?

不一定。宗地草圖是描述宗地位置、界址點、界址線和相鄰宗地關系的現場記錄。原則上應當在現場指界、丈量界址邊長并繪制宗地草圖。在本次工作中,為提高工作效率,采用全野外實測界址點的,在確保相鄰關系準確、界址清晰無爭議的前提下,可在現場指定界址點并簽字后,不丈量界址邊長、不繪制宗地草圖,直接對指定的界址點和房角點開展地籍測繪,并據此編制宗地圖。


17.權屬調查和地籍測繪是什么關系?

地籍調查包括權屬調查和地籍測繪,其中權屬調查是地籍調查工作的核心和基礎,原則上應實地開展權屬狀況調查、指界等權屬調查工作。權屬調查的成果是開展地籍測繪的依據,地籍測繪應當根據權屬調查確定的界址進行。


18.地籍測繪主要有哪些技術方法?如何選取合適技術方法?

地籍測繪的技術方法主要包括:解析法、圖解法和勘丈法等。各地應堅持需求導向,統籌考慮現實基礎條件、工作需求和經濟技術可行性,以滿足農村宅基地和集體建設用地確權登記需求為目標,因地制宜選擇符合當地實際的地籍測繪方法和技術路線,不能盲目追求高精度、不切實際一律要求界址點、房屋等全部采用解析法實測。同一地區可分別選用不同的方法。要充分利用規劃、審批、核驗等測量資料,避免重復測繪。


19.開展地籍測繪是否一定要做控制測量?

不一定。地籍測繪中應根據實際需要開展控制測量。在本次工作中,采用解析法測量的,根據需要開展控制測量。采用圖解法和勘丈法的地區,無需開展控制測量。


20.怎樣采用圖解法開展地籍測繪?

利用時相較新、分辨率優于0.2米的正射影像圖,或大比例尺(不小于12000)地籍圖、地形圖以及傾斜攝影測量成果等圖件,根據權屬調查結果,在圖上采集界址點和房角點,形成宗地和房屋的空間圖形,用于上圖入庫。因為目前圖解法獲取的界址點坐標和面積誤差較大,無法滿足宅基地和集體建設用地登記要求,因此,原則上應利用實地丈量的界址邊長和房屋邊長計算宗地和房屋面積。


21.怎樣采用勘丈法開展地籍測繪?

在實地指定界址點,利用測距儀、鋼尺等實地丈量界址邊長和房屋邊長,根據需要丈量界址點與鄰近地物的距離,采用幾何要素法利用丈量結果計算宗地和房屋面積。


22.應如何計算宗地和房屋面積?

采用解析法測繪的,應采用坐標法計算面積,即利用解析界址點和房角點坐標,按照相關面積計算公式計算宗地和房屋面積。采用勘丈法的,應采用幾何要素法計算面積,即利用實地丈量的宗地界址邊長和房屋邊長,按照宗地范圍和房屋占地范圍的幾何圖形,通過長*寬等幾何方法計算宗地和房屋面積。采用圖解法的,原則上應采用幾何要素法利用丈量結果計算面積。


23.房產分戶圖是否要分層繪制? 

不一定。農村不動產以宗地和獨立成幢的房屋作為不動產單元的,應以幢為單位繪制房產分戶圖,不需要分層繪制。建筑面積可按層分別計算后求和,也可采取簡便易行的方式,如以一層建筑面積乘以層數計算。


24.“國土調查云軟件是什么?是免費使用嗎?

國土調查云是服務國土調查和自然資源管理工作的應用軟件。201810月,自然資源部辦公廳印發了《關于推廣應用國土調查云軟件的通知》(自然資辦發〔201835號),在全國各級自然資源管理部門和鄉鎮國土所推廣應用國土調查云。該軟件免費使用,由中國國土勘測規劃院提供技術支持。為配合宅基地和集體建設用地確權登記工作,國土調查云軟件增加了農村宅基地和集體建設用地地籍調查功能,軟件包括手機APP、WEB端和桌面端三個應用,主要面向非專業技術人員開展工作。


25.“國土調查云用戶注冊,軟件怎么下載安裝?

根據《關于推廣應用國土調查云軟件的通知》(自然資辦發〔201835號),由中國國土勘測規劃院負責國土調查云省級管理員用戶注冊工作,并提供相應技術支持。各省級自然資源主管部門組織錄入APPWEB端用戶注冊信息表,由管理員在WEB端批量注冊授權,注冊用戶憑手機號碼驗證碼即可登錄使用。國土調查云手機APP可在華為應用市場搜索智能管理下載安裝,輸入用戶手機號和驗證碼登錄使用;國土調查云”WEB瀏覽器地址:https://landcloud.org.cn/zjd,用戶名和密碼與手機APP一致。


26.“國土調查云軟件用于宅基地和集體建設用地地籍調查的優勢是什么?

對部分農村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規范和信息化程度低、暫不具備解析法和圖解法條件的區域,使用國土調查云輔助開展宅基地和集體建設用地調查工作,無需使用GPS/RTK或全站儀等專業測量設備,普通工作人員經簡單培訓即可操作。通過權屬調查、使用鋼尺丈量,結合國土調查云軟件快速定位、繪制宗地草圖,數據可實時上傳至WEB端生成地籍圖。同時,可使用國土調查云軟件通過拍照、信息錄入和定位功能,將已登記發證但沒有矢量化地籍資料的宅基地和集體建設用地登記資料錄入,生成地籍圖,有助于快速摸清底數、清晰掌握情況,加快工作進度。


27.如何利用國土調查云軟件開展地籍調查?

市、縣自然資源主管部門可會同村委會組織人員,利用安裝了國土調查云軟件的手機開展工作,操作流程是:外業調查:使用手機APP開展外業調查,錄入權利人信息等相關信息,采集院落中心點(示意范圍),錄入勘丈和登記信息,拍攝宗地實地照片。內業處理:使用WEB端進行外業成果整理、信息補充錄入、標準數據成果導出、快速匯總實時匯交等工作。矢量化處理:使用桌面端軟件,依據附圖掃描件和影像底圖,進行圖形矢量化和相鄰關系處理等工作。具體操作方法參見國土調查云軟件說明和操作演示視頻。


28.農村地籍調查成果和登記成果應如何建庫匯交?

按照《地籍數據庫標準(試行)》,將地籍調查成果納入不動產登記信息管理基礎平臺上的地籍數據庫統一管理,并以縣(市、區)為單位,于2021年底前逐級匯交至國家級不動產登記信息管理基礎平臺。不動產登記成果應按《不動產登記數據庫標準》及時錄入不動產登記數據庫,日常登記結果應實時上傳至國家級不動產登記信息管理基礎平臺。存量數據整合后,不動產登記成果應以縣(市、區)為單位,完成一個匯交一個,于2021年底前,逐級匯交至國家級不動產登記信息管理基礎平臺。


29.地籍數據庫和不動產登記數據庫是什么關系?

不動產登記數據庫包含已登記不動產的自然信息、權屬信息、登記過程和登記結果等信息。地籍數據庫包括不動產(已登記和未登記的)調查信息和登記結果信息。兩個數據庫應通過不動產單元號緊密關聯、實時更新,地籍數據庫為登記數據庫提供調查結果信息,登記結果信息應同步更新至地籍數據庫。

 

第三部分  確權登記

 

30.近年來國家層面出臺過哪些關于宅基地和集體建設用地確權登記工作文件?

為落實中央有關宅基地、集體建設用地使用權確權登記工作要求,我部先后下發了若干文件,進一步作出部署,明確工作要求和確權登記政策等。主要包括:

120115月,原國土資源部、財政部、原農業部印發《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔201160號);

2201111月,原國土資源部、 中央農村工作領導小組辦公室、財政部、原農業部印發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011178號);

320139月,原國土資源部印發《關于進一步加快農村地籍調查推進集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔201397號);

420148月,原國土資源部、財政部、住房和城鄉建設部、原農業部、原國家林業局印發《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2014101號);

5201612月,原國土資源部印發《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號);

620187月,自然資源部印發《關于全面推進不動產登記便民利民工作的通知》(自然資發〔201860號);

720205月,自然資源部印發《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔202084號);

820205月,自然資源部印發《關于做好易地扶貧搬遷安置住房不動產登記工作的通知》(自然資辦發〔202025號)。


31.如何把握地方出臺相關政策與國家層面政策的關系?

為有效推進宅基地、集體建設用地確權登記工作,大部分?。▍^、市)在國家有關法規政策基礎上,結合本地實際制定了具體的宅基地、集體建設用地確權登記政策文件。這些政策文件是對國家法規政策的具體化和必要的補充完善,和國家層面政策一樣,都是本地開展宅基地、集體建設用地使用權確權登記工作的重要依據。


32沒有權屬來源材料的宅基地如何確權登記?

根據《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)《農業農村部 自然資源部關于規范宅基地審批管理的通知(農經發2019〕6號)有關規定,對于沒有權屬來源材料的宅基地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,由所在農民集體經濟組織或村民委員會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后,公告30天無異議或異議不成立的,由所在農民集體經濟組織或村委會出具證明,并經鄉(鎮)人民政府審核批準,屬于合法使用的,予以確權登記。


33.“一戶多宅能不能登記?

《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,宅基地使用權應按照一戶一宅要求,原則上確權登記到。符合當地分戶建房條件未分戶,但未經批準另行建房分開居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃,經本農民集體經濟組織或村民委員會同意并公告無異議或異議不成立的,可按規定補辦有關用地手續后,依法予以確權登記;未分開居住的,其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的,依法按照實際使用面積予以確權登記。

對于因繼承房屋占用宅基地,形成一戶多宅的,可按規定確權登記,并在不動產登記簿和證書附記欄進行注記。


34.宅基地確權登記中的如何認定?

地方對的認定有規定的,按地方規定辦理。地方未作規定的,可按以下原則認定:原則上應以公安部門戶籍登記信息為基礎,同時應當符合當地申請宅基地建房的條件。根據戶籍登記信息無法認定的,可參考當地農村集體土地家庭承包中承包集體土地的農戶情況,結合村民自治方式予以認定。


35.宅基地超面積如何登記?

農民集體經濟組織成員經批準建房占用宅基地的,按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的,地方有規定的,按地方規定辦理。地方未作規定的,按照《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定的分階段處理原則辦理:

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前,農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地,范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的,無論是否超過其后當地規定面積標準,均按實際使用面積予以確權登記。

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地,超過當地規定面積標準的,超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。

1987年《土地管理法》實施后,農民集體經濟組織成員建房占用的宅基地,超過批準面積建設的,不予確權登記。符合規劃經依法處理予以保留的,在補辦相關用地手續后,只登記批準部分,超出部分在登記簿和證書中注記。

歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的,按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定,予以確權登記。


36.非本農民集體經濟組織成員取得宅基地能不能登記?

根據《國土資源部 中央農村工作領導小組辦公室 財政部 農業部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011178號)、《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,非本農民集體經濟組織成員取得宅基地,應區分不同情形予以處理:

1)非本農民集體經濟組織成員,因易地扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的,在退出原宅基地并注銷登記后,依法確定新建房屋占用的宅基地使用權,并辦理不動產登記。

2)非本農民集體經濟組織成員(含城鎮居民),因繼承房屋占用宅基地的,可按規定確權登記,在不動產登記簿及證書附記欄注記該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人。

31999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦發〔199939號)印發前,回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離(退)休干部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等,原在農村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的,經公告無異議或異議不成立的,由該農民集體經濟組織出具證明,可依法確權登記,在不動產登記簿及證書附記欄注記該權利人為非本農民集體經濟組織成員。國辦發〔199939文件印發后,城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農房的,不予登記。


37.如何保護農村婦女的宅基地權益?

《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,農村婦女作為家庭成員,其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體經濟組織,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記,同時注銷其原宅基地使用權。


38.農民進城落戶后其宅基地能不能確權登記?

《中共中央 國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》(中發2018〕1明確要求,依法維護進城落戶農民的宅基地使用權、土地承包經營權、集體收益分配權,引導進城落戶農民依法自愿有償退出上述權益,不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件?!秶临Y源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,農民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。


39.農民集體經濟組織成員之間互換房屋如何確權登記?

經宅基地所有權人同意,農民集體經濟組織成員之間互換房屋,導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的,可以依法予以確權登記?!恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第四十二條規定,農民集體經濟組織內部互換房屋,申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的,應當提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體經濟組織內部互換房屋的協議等材料辦理登記。


40.農民集體經濟組織成員之間轉讓、贈與宅基地上房屋如何確權登記?

經宅基地所有權人同意,在本集體內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓、贈與宅基地上房屋,導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的,可以依法予以確權登記。轉讓、贈與宅基地,申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的,參照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條規定,提交不動產權屬證書或者其他權屬來源材料、集體內部轉讓、贈與協議等材料辦理登記。

《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的,按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定,予以確權登記。


41.合法宅基地上房屋沒有符合規劃或者建設相關材料能不能登記?

《自然資源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔202084號)規定,對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的,地方已出臺相關規定,按其規定辦理。未出臺相關規定,位于原城市、鎮規劃區內的,出具規劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮規劃區外且在《城鄉規劃法》實施前建設的,在辦理登記時可不提交符合規劃或建設的相關材料;位于原城市、鎮規劃區外且在《城鄉規劃法》實施后建設的,由集體經濟組織或者村民委員會公告15天無異議或者異議不成立,經鄉(鎮)人民政府審核后,按照審核結果辦理登記。


42.換發房地一體不動產權證書時,房屋測量面積與原房屋所有權證面積不一致,如何處理?

換發房地一體不動產權證書時,房屋測量面積與原房屋所有權證記載面積不一致的,應當以精度高的測量方法測得的面積為準。運用同種測量方法測量,屬于精度誤差范圍內的,以原房屋所有權證記載面積為準。對于房屋翻建后造成面積不一致的,當事人應當提供翻建房屋的規劃許可等材料,申請變更登記。


43.換發房地一體不動產權證書時,宅基地測量面積與原登記面積不一致的,如何處理?

換發房地一體不動產權證書時,宅基地測量面積與原登記面積不一致的,應當區分不同情形進行處理:

(1)對于宅基地界址未發生變化,屬于測量方法造成面積不一致的,以精度高的測量方法測得面積登記。

2)因非法超占宅基地導致測量面積大于原登記面積的,應以原登記面積為準,超占面積按照本問答第35條辦理。


44.農村簡易房、臨時性建(構)筑物能不能登記?

農村簡易房、圈舍、農具房、廁所等臨時性建(構)筑物,沒有符合規劃或者建設的相關材料,一般不予登記。


45.宅基地批準使用后一直未辦理登記,若原批準使用人死亡的,能不能申請登記?

宅基地是以“戶”分配和使用的,只要中還有其他成員,批準使用人的死亡就不影響該的宅基地使用權,可由現在的戶主申請登記。如果中已沒有其他成員,按照《繼承法》規定,宅基地上房屋由繼承人繼承,因繼承房屋占用宅基地的,可按規定申請登記,并在不動產登記簿及證書附記欄中注記。


46.同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人,申請辦理房地一體不動產登記的,如何處理?

同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權利人,申請辦理房地一體不動產登記的,應當區分不同情形進行處理:

(1)屬于新型農村社區或多(高)層多戶農民公寓的,按照《不動產登記暫行條例實施細則》第四十三條,參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定,辦理宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記。

(2)屬于因繼承、分家析產等原因,造成房地權利主體不一致,若遺囑或者分家析產協議對宅基地作了明確分割,分割的宅基地經縣(市)自然資源主管部門認定符合不動產單元劃定標準,可以分別辦理登記;若遺囑或者分家析產協議對宅基地未作明確分割的,按照宅基地使用權共同共有辦理登記。

3)屬于存在民事糾紛的,待糾紛解決后予以確權登記。


47.根據國家法規政策,哪些宅基地、集體建設用地不予登記?

《不動產登記暫行條例》第二十二條規定,登記申請有下列情形的,不動產登記機構應當不予登記:(一)違反法律、行政法規的;(二)存在尚未解決的權屬爭議的;(三)申請登記的不動產權利超過規定期限的;(四)法律、行政法規規定不予登記的其他情形?!蹲匀毁Y源部關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》(自然資發〔202084號)規定,對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等,不得辦理登記,不得通過登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設用地,不予登記。


48.納入文物保護范圍的古村落或農村建筑物,如何確權登記?

對納入文物保護范圍的古村落或農村建筑物,應本著管理不改變產權歸屬原則,依法予以確權登記。同時,應在不動產登記簿和證書附記欄注記,該不動產屬于受國家保護的不可移動文物。


49.利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的,如何處理?

利害關系人對宅基地和集體建設用地確權登記結果有異議的,可以按照《不動產登記暫行條例實施細則》第七十九條、八十條、八十二條的規定,申請更正登記、異議登記。對不動產登記結果有異議的,可以依法申請行政復議或提起訴訟。


50.沒有權屬來源材料的集體建設用地如何確權登記?

《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)規定,對于沒有權屬來源材料的集體建設用地,應當查明土地歷史使用情況和現狀,認定屬于合法使用,經所在農民集體經濟組織或村民委員會同意,并公告30天無異議或者異議不成立的,經鄉(鎮)人民政府審核,報縣級人民政府批準,予以確權登記。


51.原鄉鎮企業或村辦企業破產、關停、改制等,其原使用的集體建設用地如何確權登記?

原鄉鎮企業或村辦企業因破產、關停等不再使用集體土地的,應當按照《土地管理法》第六十六條規定,由農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準后收回集體建設用地使用權。若原鄉鎮企業或村集體企業因破產、兼并、改制等導致集體建設用地使用權發生轉移,現用地單位繼續占用且未改變批準用途的,可以提交集體建設用地使用權轉移的材料辦理轉移登記。若現用地單位繼續占用該地塊且經批準改變土地用途的,申請人還應當提交有批準權的人民政府或主管部門的批準文件等材料。

 

第四部分  成果入庫和整合匯交

 

52.農村地區宅基地和集體建設用地使用權確權登記數據與城鎮地區土地、房屋等其他不動產登記數據是什么關系?

農村地區宅基地和集體建設用地使用權確權登記數據與城鎮地區土地、房屋等其他不動產登記數據都是不動產登記數據的重要組成部分,應納入不動產登記數據庫統一管理,不能另建一個數據庫。

與城鎮地區相比,農村地區不動產登記數據基礎比較薄弱,需加快推進數據完善,提升數據質量。


53.應該如何完善宅基地和集體建設用地使用權確權登記數據?

宅基地和集體建設用地使用權確權登記數據與其他類型不動產數據一樣,數據的完備、準確、規范是保障登記安全、提高業務辦理效率、保護權利人合法權益的基礎,也是開展信息共享服務的保障。

完善宅基地和集體建設用地使用權確權登記數據主要通過兩個途徑:一是完善存量數據。對存量登記資料進行清理和標準化整合,補充完善缺失的重要數據項。二是規范增量數據。在日常登記業務中,完整、規范、準確的填寫登記簿,為今后開展登記業務和信息共享服務提供可靠的登記數據,避免形成新的歷史遺留問題。


54.有紙質登記資料但未數字化建庫的,如何利用國土調查云軟件輔助開展數據整合工作?

對原有紙質登記資料尚未數字化的,可利用國土調查云輔助開展工作,具體流程如下:

(1)利用APP軟件功能快速搜索導航定位到實地現場,結合全球衛星定位和軟件影像底圖確定宅基地位置。

(2)在影像底圖標記院落中心點,依據紙質登記資料結合影像底圖,勾繪宗地位置、輸入紙質登記資料的宗地和房屋的界址線邊長與面積。

(3)軟件將自動生成宗地編號和帶影像截圖的調查草圖,錄入證書上的權利人等屬性信息,拍攝權利人、宗地、房屋及證書的宗地圖照片。

(4)調查采集的相關信息將實時匯總到系統WEB端,系統提供數據匯總統計和下載功能,用于各級開展后續調查登記相關工作。


55.農村不動產日常登記業務辦理采用什么信息系統?

應采用當地統一的不動產登記系統,不能再建一套專用于農村地區不動產的登記系統,避免兩張皮。


56.如何運用信息化手段規范登記簿填寫工作?

將業務規則、數據字典和編碼等規范內嵌在不動產登記系統中,盡可能減少需要手工填寫的數據項,通過邏輯校驗規則最大限度地消除人為操作失誤造成的數據不規范,并對空項進行提示,以便對具體問題有針對性地加以解決。


57.日常登記業務中,如何解決宅基地和集體建設用地確權登記基礎資料薄弱的問題,確保登記簿數據完備、準確、規范?

在日常登記中,遇到宅基地和集體建設用地確權登記基礎資料薄弱問題,應在登記業務中加以消化處理,不應擱置起來,給未來的登記業務和數據服務留下隱患。登記基礎資料薄弱問題應分類進行處理:一是針對規范化程度低的問題,可以通過不動產登記系統進行邏輯校驗并加以規范化處理。二是針對電子數據缺失的問題,可以通過對紙質資料進行電子化處理,納入不動產登記數據庫的方式予以解決。三是針對數據項缺失的問題,可以充分利用已有登記檔案資料等信息,盡可能將信息補錄完整,做到應填盡填,確實找不到資料的文本數據項,填寫斜杠“/”。數據項不能為空,是為了對每個數據項進行嚴格校驗。因此,對于缺失信息的數據項,不能一空了之。

 

58.日常登記成果信息為什么需要實時上傳至省級和國家級信息平臺?應采取何種方式上傳?

《不動產登記暫行條例》第二十三條規定,各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。因此,各級不動產登記機構日常業務的登記結果應通過全國不動產登記信息平臺統一接入系統,在登簿的同時實時在線上傳至省級和國家級信息平臺。


59.宅基地和集體建設用地使用權日常登記成果信息何時接入國家級信息平臺?

辦理農村宅基地和集體建設用地使用權日常登記時,應在登簿的同時實時上傳登記成果信息,不應批量上傳。目前,全國不動產登記信息管理基礎平臺已實現國家、省、市、縣四級聯通,地方各級不動產登記機構可通過已經部署的不動產登記信息管理基礎平臺統一接入系統,實現登記數據的自動上傳。


60.宅基地和集體建設用地在進行房地一體首次登記時,應該如何上傳報文?

辦理房地一體首次登記前已經上傳了建設用地使用權、宅基地使用權首次登記(如:接入業務編碼1000301業務報文的,在辦理房地一體首次登記時只需要上傳房地產權(獨幢、層、套、間、房屋)首次登記(如:接入業務編碼1000402業務報文。辦理房地一體登記前,尚未上傳土地登記數據的,應在辦理房地一體首次登記時同時上傳房地產權(獨幢、層、套、間、房屋)首次登記(如:接入業務編碼1000402業務報文和相關聯的建設用地使用權、宅基地使用權首次登記(如:接入業務編碼1000301業務報文。


61.宅基地和集體建設用地使用權日常登記成果信息接入國家信息平臺時,遇到部分字段填不上的情況該如何處理?遇到接入報文上傳失敗該如何處理?

要保證登記簿中的每一個數據項的填寫都經過嚴格把關,沒有空項。確實無法填寫的,對于文本型字段,可使用斜杠“/”代替,并在備注欄內注明原因;對于日期型和數值型字段,可以為空,但要在備注欄內進行說明。

各地不動產登記機構須對報文上傳情況設置提醒,對上傳失敗的報文及時分析原因,將內容完善后重新上傳,并詳細記錄上傳登簿日志。


62.為什么要對已有的宅基地和集體建設用地使用權存量登記資料開展集中清理整合和成果入庫工作?

不動產登記四統一是一個有機的整體,也是開展不動產登記工作的基本要求。已有的宅基地和集體建設用地使用權存量登記資料,是分散登記時期形成的資料,與統一登記的技術標準還存在一定的距離,只有開展集中清理整合和成果入庫,才能保證日常登記業務的規范高效和安全,并提供便捷的信息服務。如果不對這些存量登記資料開展集中清理整合,而是全部在日常登記業務中逐步消化處理,必將影響日常登記業務的工作效率,也會對信息共享服務帶來障礙。


63.是否會根據農村地區確權登記數據特點制定相關標準規范,進一步明確登記數據整合匯交要求?

《不動產登記數據庫標準(試行)》《不動產登記數據整合建庫技術規范(試行)》《不動產登記存量數據成果匯交規范(試用)》等已有標準規范,已經可以涵蓋農村地區不動產登記數據的整合入庫和匯交。因此,不再專門制定針對農村地區不動產登記數據的標準規范,后續會根據工作需要適時提出相關要求。


64.宅基地和集體建設用地使用權存量登記資料基礎薄弱,在開展資料清理整合和入庫中會遇到各種各樣的問題,如何把握總體原則?

宅基地和集體建設用地使用權存量登記資料基礎薄弱,各地在推進資料清理整合和入庫中遇到的問題,既有共性的,也存在本地特有的,需要針對具體問題分門別類加以處理。需要把握的總體原則是,不對已有登記數據進行修改。對數據的任何實質內容的修改,都應通過法定程序進行更正。具體承擔資料清理整合和入庫工作一般都是技術支撐單位的作業人員,只能負責技術性工作,遇到數據不一致、錯誤等問題時,應當匯總上報,不能擅自處理。


65.已有宅基地、集體建設用地登記資料清理整合和入庫工作量很大,應重點做好哪些工作?注意哪些事項?

對已有宅基地、集體建設用地登記資料進行全面梳理,厘清存在的問題,查找已有的檔案資料,開展數據補錄補測和紙質資料數字化等工作,形成規范化的數據集并入庫。對于不動產單元號、權利人名稱、權利類型等關鍵數據項,必須補齊,其他數據項,原則上應補齊。由于存在的問題一般是長期積累下來的,短期內全部解決確實存在一定的困難,加之統一登記前后工作要求不同,技術標準也存在一定的差異,為了原汁原味體現已有資料成果,在整合入庫時,根據原始材料如實記錄登簿人、登簿時間等信息,同時可將已有的證書、登記資料等掃描生成電子文件,掛接在不動產登記數據庫上,便于今后開展登記工作時比對查看。


66.數據整理完善工作中,如何補編不動產單元代碼?對于缺少圖形數據的應該如何分情況處理?

應遵循《不動產單元編碼規范》,劃分不動產單元,編制28位具有唯一性不動產單元代碼。

對于缺少圖形數據的情況,通過以下途徑獲取空間數據,并與屬性信息關聯掛接:

(1)如果有紙質圖件資料,對紙質資料進行數字化處理,生成帶坐標的空間數據;

2)如果沒有紙質圖件資料,條件具備的,可開展野外實測;條件不具備的,可結合實地勘丈,在高分辨率正射影像圖上進行勾繪;確實沒有條件開展野外實測和影像圖勾繪的,可采集院落中心點作為宗地位置。


67.院落中心點作為宗地位置時,如何處理數據入庫?

院落中心點作為宗地位置時,宗地標注上圖為點,入庫應按以下處理:

一是登記結果信息標注上圖的點狀圖形存放在點狀定著物圖層(圖層名:DZDZW),其圖層點狀定著物類型字段賦值為農村宅基地標注上圖集體建設用地標注上圖等,并同時導出圖形屬性數據生成點狀定著物屬性表(表名:DZDZW)。

二是權利數據存放在建設用地使用權、宅基地使用權表(表名:JSYDSYQ)中。

三是權利人數據存放在權利人表(表名:QLR)中。


68.土地登記檔案中土地使用起止時間只有開始時間為建國前,但《不動產登記數據庫標準(試行)》要求這個字段為必填,如何規范填寫?

按照日常登記中登記簿填寫的做法,確實由于客觀原因無法填寫的字段,可以為空,但要在備注欄里注明原因,在數據成果匯交時附上情況說明。


69.存量登記資料整合過程中,發現原有檔案資料存在明顯錯誤的是否可以糾正?

存量登記資料數據整合是一項技術工作,數據錄入嚴格按照法定登記資料,遵循保持數據原貌的原則,不應修改已有的登記資料。存在明顯錯誤的,必須通過法定程序才能更正。


70.宅基地使用權證、房屋所有權證記載的權利人不一致如何整合入庫?批準文件與證書記載的權利人不一致如何整合入庫?

兩者不一致的,應按照本問答第46問,通過法定程序更正。暫時確實無法更正的,在數據整合入庫中按照原記載的信息入庫,并備注說明。


71.登記檔案中沒有權利人身份信息,或身份證號碼缺失的,如何處理?

先根據登記檔案中的戶信息,與公安部門的戶籍信息做相應的人員身份信息匹配,仍不能解決的可采用實地核實、入戶調查的方法,對缺失數據進行補測、補錄,并備注數據獲取方式和時間。


72.閑置的集體建設用地用途如何認定?登記檔案中用途填寫耕地非耕地等無法歸類的宅基地或集體建設用地如何進行整合?

閑置的集體建設用地,按照權屬來源材料中的用途進行認定。數據整合工作不能改變或重新認定用途。

登記檔案中用途填寫耕地非耕地等無法歸類的宅基地或集體建設用地,也應通過法定程序進行更正,暫時無法更正的,按照原資料填寫入庫。


73.批準面積、證號等重點信息不完善的歷史檔案如何整合?

采用外業核實、入戶調查的方法,對相關數據進行補錄補測后入庫,并備注數據獲取方式和時間。


74.集體建設用地土地使用期限屆滿且未續期,或有原始登記檔案但現狀為空地或房屋坍塌的,是否需要進行存量登記數據整合?

需要整合。


75.現行存量數據質檢軟件版本是否適用于宅基地和集體建設用地確權登記數據?

現行存量數據質檢軟件版本適用于宅基地和集體建設用地確權登記數據。需要說明的是,數據質檢軟件是對數據質量的全面體檢,對數據的不完善進行提示,以便對本地數據質量狀況進行全面、準確的了解,并輔助完善數據成果。


76.數據匯交和數據實時上傳有什么不同?

數據匯交通過離線方式進行。按照《不動產登記存量數據成果匯交規范(試用)》規定的數據內容和格式等要求,從本地不動產登記數據庫中導出至相應存儲介質,離線匯交和省級信息管理基礎平臺。

數據實時上傳通過在線方式進行。各地不動產登記機構在日常登記業務中,通過不動產登記統一接入系統,在每一筆登記業務登簿的同時實時上傳省級和國家級信息基礎平臺。


77.如何把握農村不動產登記成果匯交的時間要求?

總體要求是2021年底前完成全國所有縣(市、區)整合匯交工作。由于各地基礎條件不同,工作進度不一,省級應把數據匯交時間要求落實到各縣(市、區),先完成的縣(市、區)先匯交,統籌進度,確保2021年底前完成匯交任務,避免到最后扎堆匯交。



來源:自然資源部辦公廳



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